マンション市場に静かな変化

都心の新築マンション市場がバブル化しだしたのは2014年頃からだ。黒田日銀総裁の異次元金融緩和に加え、外国人の爆買いや相続税対策のタワーマンション特需がバブルを強力にプッシュした。

 2017年、もはや局地バブルはピークアウトしたと思われた。しかし、まだ続いている。新築マンションの事業用地は値上がりが続いている。ということは、2018年から2019年にかけて新たに売り出される新築マンションは、さらに値上がりするということだ。

 ところが、現時点(2018年1月)において新築マンション市場には深刻な停滞感が漂っている。特に東京の城南エリアや京都市の北部エリアにおいては、販売中物件の半分以上が完成在庫になっている。

 新築マンションは竣工・引渡しまでに完売、というのが売主側の理想的な目論見だ。用地の購入や建築に関わる費用は銀行融資で賄っている場合がほとんどなので、完売していれば引渡しの直後に全額を返済できる。

 完成在庫になった場合は、当初の見込みにない金利負担が発生する。ところが、バブル的に新築マンションが値上がりしている城南エリアでは、売主側の目論見が外れた完成在庫だらけになっている。

 冷静に考えれば、これは当たり前の展開。土地の価格が上がり、建築費は高止まりしたままなので、新築マンションの販売価格は自然に上昇する。

しかし、購入する側の収入は増えてない。

 2014年には消費税が8%に増税された。また、アベノミクス以来の円安によって公共料金が引き上げられた。社会保障費の個人負担も増えている。それにもかかわらず、個人所得は一向に伸びない。その結果、個人の可処分所得は実質的に減少している。

 であるにもかかわらず、マンションの価格だけが上がったのが今回の局地バブル。所得が増えないのに、高くなったマンションを買えるわけがない。その結果として、東京の城南エリアや京都市内の一部エリアでは在庫の山を築いているのだ。

 新築マンションが値上がりしたのは、東京の都心や城南エリア、京都市内ばかりではない。今や東京都江東区の深川エリアでも坪単価500万円の物件が現れた。まったく洒落にならない水準だ。常識的に考えて、深川エリアで坪単価500万円なんて売れるはずがない。まあ、買う人間が現れればそれまでなのだが。

 多分、富裕層の一人や二人はそれに乗せられて買ってしまうかもしれない。しかし、市場としての流れにはならない。つまりは、そういう不自然な価格形成は成立しない。