売買契約書の特約で司法書士が決められていたが・・

あらかじめ、売買契約書の特約事項に「(売主側が)司法書士を指定する」と記載・・・

しかし、その金額が・・弊所と比較(買主側仲介会社 テンポ○○○様は、前回弊所で移転登記を行っておられます)して、あまりに高額であり、今回は、弊所に任せたいと交渉された経緯です。

今回は、買主であるお客様を大切にされる不動産仲介会社様によるところが大きいのですが、現実に、不動産を購入される方から受ける質問で多いのが、不動産を購入する際の登記費用・司法書士報酬です。

関東圏では通常、不動産を購入する買主は、所有者である売主から名義変更をする登記費用を全額負担することになっています。

売買による不動産の名義変更の登記費用は、一般のお客様から見ると、登記費用が高額であり、かつ全額を司法書士に渡す為に、全額が司法書士報酬のような錯覚を受ける方もいるかもしれませんが、現実には、登録免許税(登記申請の際、登記所に納める税金、正確には国税庁に入る)と司法書士報酬に分かれます。

司法書士報酬額については、現在、完全に自由化がされているので、高い、安いの判断そのものは、お客様ご自身がなされることです。

ですが、登記費用は、買主にとって、不動産取引の延長線での登記費用であり、特に仲介業者様が自社で指定する司法書士を紹介する場合には、仲介業者は、きちんと説明し、司法書士をお客様が選択できる状態にしてあげることが不動産仲介会社様の務めであると思います。

ところが、司法書士から仲介不動産会社へのバックリベート、マージン(バックマージンの方法は様々ですが・・)が問題となっています。
もちろん、司法書士でのバックマージンは司法書士法違反行為です。

また、司法書士を指定することが、売買契約の特約事項として記載されている場合、契約の内容に拘束され、司法書士を変更することができないのが原則です。
ただし、指定された司法書士の報酬額が通常よりも高額である場合、これを理由に、契約締結後に、買主であるお客様が、司法書士の変更を申し出た場合、司法書士の指定が契約書に記載されていることを理由に、その変更を認めない時には、消費者契約法、事例によっては独禁法に触れます。

司法書士を契約の特約事項で指定することの意味とは、
登記手続を依頼することは、委任行為です。
不動産売買の所有権移転登記の場合、委任者が買主で、司法書士が受任者です。この委任行為は、委任者と受任者との間の、依頼する、依頼を受けるという委任契約で成立します。

売買契約で、司法書士を指定するということは、買主は、指定された司法書士と委任契約をしなさい、ということになります。

買主が売買契約の特約で決められた指定の司法書士とこの委任契約を締結しない場合、契約違反となります。

同様に、契約の特約で、買主が指定の司法書士と委任契約を締結しなければならないと定められていても、買主が指定の司法書士と委任契約を締結しない以上、登記費用に限っていえば、登録免許税は別にしても、司法書士報酬を支払う義務はないとされています。

・・関東ルールにおいては、司法書士が現実には、お客様負担でのバックリベートをなくすことが求められると思います。